Was hat sich durch die Reform geändert?
Bis 2024 basierte die Grundsteuer auf jahrzehntealten Einheitswerten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt eine neu berechnete Grundsteuer auf Basis aktueller Bewertungsregeln. Die meisten Bundesländer wenden dabei das sogenannte Bundesmodell an; Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und berechnen nach eigenen Modellen. Welches Modell im Einzelfall gilt, hängt also vom Bundesland der Immobilie ab.
Grundsteuer A, B und C: welche für Wohnungsmieter zählt
Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für übliche Mietwohnungen ist die Grundsteuer B maßgeblich. Sie betrifft die übrigen Grundstücke, darunter Mietwohngebäude. Seit 2025 können Gemeinden außerdem unter den gesetzlichen Voraussetzungen für baureife, unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen – die sogenannte Grundsteuer C. Das ist keine zusätzliche Steuer auf eine gewöhnliche bebaute Mietwohnung; die Ausgestaltung hängt auch vom Landesrecht ab.
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja. Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen „öffentlichen Lasten des Grundstücks“. Der auf das Mietobjekt entfallende Betrag kann nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel auf die Mieter verteilt werden – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine wirksame Betriebskostenklausel. Eine allgemeine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung“ genügt dafür in der Regel bereits. In der Abrechnung muss die Grundsteuer als eigener Posten nachvollziehbar ausgewiesen werden. Die vollständige Übersicht aller umlagefähigen Posten finden Sie im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten 2026.
Beispiel: Den Grundsteueranteil der Wohnung nachrechnen
Frei gewähltes Beispiel, keine Durchschnittswerte: Der kommunale Bescheid setzt für ein vollständig zu Wohnzwecken genutztes Mietgebäude 2.400 Euro Grundsteuer im Jahr 2025 fest. Die abrechnungsrelevante Gesamtwohnfläche beträgt 750 m², die Wohnung 75 m². Angenommen sind eine wirksame Betriebskostenvereinbarung, Verteilung nach Wohnfläche und Nutzung während des gesamten Abrechnungsjahres.
| Prüfschritt | Rechnung | Passender Beleg |
|---|---|---|
| Jahresbetrag des richtigen Gebäudes | 2.400,00 € | Kommunaler Grundsteuerbescheid 2025 |
| Anteil der Wohnung | 75 m² ÷ 750 m² = 10 % | Wohnflächenaufstellung und Verteilerschlüssel |
| Anteil für das volle Jahr | 2.400 € × 10 % = 240,00 € | Zeile „Grundsteuer“ in der Betriebskostenabrechnung |
| Rechnerischer Monatsanteil | 240 € ÷ 12 = 20,00 € | Nur Vergleichswert, keine automatische neue Vorauszahlung |
Betrug die Grundsteuer für dasselbe Gebäude zuvor 1.800 Euro, ergäbe derselbe Schlüssel 180 Euro statt 240 Euro im Jahr: eine Differenz von 60 Euro beziehungsweise rechnerisch fünf Euro pro Monat. Ein solcher Anstieg beweist noch keinen Abrechnungsfehler. Sind dagegen 2.800 Euro statt der belegten 2.400 Euro angesetzt, ist zuerst dieser Gebäudebetrag zu klären, bevor über den eigenen Anteil gestritten wird.
Dieses Flächenbeispiel passt nicht unverändert bei einem anderen wirksamen Schlüssel, unterjährigem Einzug oder gemischter Gewerbe- und Wohnnutzung. Der gesetzliche Maßstab steht in § 556a BGB. Als Mieter prüfen Sie hier die Umlage eines festgesetzten Betrags; Sie berechnen nicht den Grundsteuerwert des Grundstücks neu und legen mit einer Einwendung gegen die Abrechnung keinen steuerrechtlichen Einspruch für den Eigentümer ein.
Jahresabrechnung und Vorauszahlung sind zwei verschiedene Schritte
Die neue Bewertung ändert die monatliche Vorauszahlung nicht von selbst. Die Grundsteuer für 2025 gehört in die Abrechnung für den betreffenden Zeitraum. Bei einem Kalenderjahr muss diese nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich bis Ende 2026 zugehen. Nach einer Abrechnung können vereinbarte Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden; bei einer Betriebskostenpauschale gelten andere Voraussetzungen. Maßgeblich ist § 560 BGB. Deshalb ist „für Mieter immer erst in der Abrechnung 2025 spürbar“ zu pauschal. Wie Sie eine Abrechnung Schritt für Schritt prüfen, einschließlich Fristen und Widerspruchsmöglichkeiten, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen. Eine erste Einschätzung der Gesamtkosten pro Quadratmeter liefert der Nebenkosten-Rechner.
Fälligkeit für Vermieter: die vier Quartalstermine
Nach § 28 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer grundsätzlich in vier gleichen Raten fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei Kleinbeträgen kann die Gemeinde bestimmen, dass bis 15 Euro Jahressteuer der gesamte Betrag am 15. August und bis 30 Euro je die Hälfte am 15. Februar und 15. August fällig wird.
Davon getrennt ist die Jahreszahlung zum 1. Juli auf Antrag nach § 28 Abs. 3 GrStG. Diese Möglichkeit ist nicht auf kleine Steuerbeträge begrenzt. Der Antrag muss spätestens am 30. September des Vorjahres gestellt werden und gilt bis zu einer beantragten Änderung weiter. Für 2027 ist somit der 30. September 2026 die reguläre Antragsfrist. Beachten Sie abweichendes Landesrecht und die Angaben im Bescheid Ihrer Gemeinde.
Was der Bundesfinanzhof zum Bundesmodell entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 in drei Verfahren für verfassungsgemäß gehalten. Für eine Nebenkostenabrechnung bleibt trotzdem entscheidend, welcher Betrag im kommunalen Grundsteuerbescheid tatsächlich festgesetzt wurde und wie er nach dem Mietvertrag auf die Wohnungen verteilt wird.
Warum die individuelle Belastung steigen oder sinken kann
Das Ziel der Aufkommensneutralität bezieht sich auf das gesamte Grundsteueraufkommen, nicht auf jedes einzelne Grundstück. Die konkrete Belastung hängt vom neuen Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem örtlichen Hebesatz ab. Deshalb kann sie sich zwischen Grundstücksarten und Lagen verschieben. Mieter sollten eine Abweichung zum Vorjahr anhand des aktuellen Bescheids und des verwendeten Verteilerschlüssels nachvollziehen, statt allein aus einem höheren Betrag auf einen Abrechnungsfehler zu schließen.
Worauf Mieter beim nächsten Blick in die Abrechnung achten sollten
- Prüfen, ob der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel enthält.
- In der nächsten Nebenkostenabrechnung gezielt nach dem Posten „Grundsteuer“ oder „öffentliche Lasten“ suchen.
- Den ausgewiesenen Betrag mit dem Vorjahr vergleichen, um ungewöhnliche Sprünge zu erkennen.
- Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen, insbesondere den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
- Fristen für einen Widerspruch gegen die Abrechnung im Blick behalten.