Was hat sich durch die Reform geändert?

Bis 2024 basierte die Grundsteuer auf jahrzehntealten Einheitswerten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt eine neu berechnete Grundsteuer auf Basis aktueller Bewertungsregeln. Die meisten Bundesländer wenden dabei das sogenannte Bundesmodell an; Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und berechnen nach eigenen Modellen. Welches Modell im Einzelfall gilt, hängt also vom Bundesland der Immobilie ab.

Grundsteuer A, B und C: welche für Wohnungsmieter zählt

Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für übliche Mietwohnungen ist die Grundsteuer B maßgeblich. Sie betrifft die übrigen Grundstücke, darunter Mietwohngebäude. Seit 2025 können Gemeinden außerdem unter den gesetzlichen Voraussetzungen für baureife, unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen – die sogenannte Grundsteuer C. Das ist keine zusätzliche Steuer auf eine gewöhnliche bebaute Mietwohnung; die Ausgestaltung hängt auch vom Landesrecht ab.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Ja. Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen „öffentlichen Lasten des Grundstücks“. Der auf das Mietobjekt entfallende Betrag kann nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel auf die Mieter verteilt werden – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine wirksame Betriebskostenklausel. Eine allgemeine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung“ genügt dafür in der Regel bereits. In der Abrechnung muss die Grundsteuer als eigener Posten nachvollziehbar ausgewiesen werden. Die vollständige Übersicht aller umlagefähigen Posten finden Sie im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten 2026.

Wann Mieter die Auswirkung erstmals spüren

Für die laufenden Abschlagszahlungen ändert sich zunächst nichts automatisch. Spürbar wird die reformierte Grundsteuer für Mieter erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025, die Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen müssen – also üblicherweise bis Ende 2026. Wie Sie eine Abrechnung Schritt für Schritt prüfen, einschließlich Fristen und Widerspruchsmöglichkeiten, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen. Eine erste Einschätzung der Gesamtkosten pro Quadratmeter liefert der Nebenkosten-Rechner.

Fälligkeit für Vermieter: die vier Quartalstermine

Nach § 28 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer grundsätzlich in vier gleichen Raten fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei Kleinbeträgen kann die Gemeinde bestimmen, dass bis 15 Euro Jahressteuer der gesamte Betrag am 15. August und bis 30 Euro je die Hälfte am 15. Februar und 15. August fällig wird.

Davon getrennt ist die Jahreszahlung zum 1. Juli auf Antrag nach § 28 Abs. 3 GrStG. Diese Möglichkeit ist nicht auf kleine Steuerbeträge begrenzt. Der Antrag muss spätestens am 30. September des Vorjahres gestellt werden und gilt bis zu einer beantragten Änderung weiter. Für 2027 ist somit der 30. September 2026 die reguläre Antragsfrist. Beachten Sie abweichendes Landesrecht und die Angaben im Bescheid Ihrer Gemeinde.

Was der Bundesfinanzhof zum Bundesmodell entschieden hat

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 in drei Verfahren für verfassungsgemäß gehalten. Für eine Nebenkostenabrechnung bleibt trotzdem entscheidend, welcher Betrag im kommunalen Grundsteuerbescheid tatsächlich festgesetzt wurde und wie er nach dem Mietvertrag auf die Wohnungen verteilt wird.

Warum die individuelle Belastung steigen oder sinken kann

Das Ziel der Aufkommensneutralität bezieht sich auf das gesamte Grundsteueraufkommen, nicht auf jedes einzelne Grundstück. Die konkrete Belastung hängt vom neuen Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem örtlichen Hebesatz ab. Deshalb kann sie sich zwischen Grundstücksarten und Lagen verschieben. Mieter sollten eine Abweichung zum Vorjahr anhand des aktuellen Bescheids und des verwendeten Verteilerschlüssels nachvollziehen, statt allein aus einem höheren Betrag auf einen Abrechnungsfehler zu schließen.

Worauf Mieter beim nächsten Blick in die Abrechnung achten sollten

  • Prüfen, ob der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel enthält.
  • In der nächsten Nebenkostenabrechnung gezielt nach dem Posten „Grundsteuer“ oder „öffentliche Lasten“ suchen.
  • Den ausgewiesenen Betrag mit dem Vorjahr vergleichen, um ungewöhnliche Sprünge zu erkennen.
  • Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen, insbesondere den aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
  • Fristen für einen Widerspruch gegen die Abrechnung im Blick behalten.
Rechtsgrundlagen: § 2 Nr. 1 BetrKV: Umlagefähige öffentliche Lasten, § 556 BGB: Abrechnung und Fristen und § 28 GrStG: Fälligkeit der Grundsteuer, Bundesfinanzministerium: FAQ zur neuen Grundsteuer und Bundesfinanzhof: Urteile zum Bundesmodell vom 12. November 2025. Grundprüfung vom 29. August 2026; Grundsteuer C und die Zahlungsregeln nach § 28 GrStG am 5. September 2026 nachgeprüft und berichtigt. Die konkrete Höhe hängt vom jeweiligen Grundsteuerbescheid und vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab; eine individuelle Rechtsberatung ersetzt dieser Beitrag nicht.