Was in einer Nebenkostenabrechnung stehen darf
Nebenkosten sind die laufenden Betriebskosten eines Gebäudes, die der Vermieter nach § 556 BGB auf die Mieter umlegen darf – aber nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde und die Kostenart in der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie der Hauswart.
Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungskosten und Kosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen. Diese Positionen trägt der Vermieter selbst. Eine vollständige Aufstellung finden Sie im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten 2026.
Warum der Quadratmeterwert allein nichts beweist
Der Rechner zeigt Ihre Kosten pro Quadratmeter und Monat, weil das der Wert ist, mit dem sich Wohnungen überhaupt vergleichen lassen. Er ist aber nur ein Anhaltspunkt. Ein Wert oberhalb des üblichen Rahmens kann an einem Aufzug, an Fernwärme, an einem großen Grundstück oder schlicht an einem kalten Winter liegen. Umgekehrt macht ein niedriger Quadratmeterwert eine Abrechnung nicht korrekt: Auch eine günstige Abrechnung kann eine nicht umlagefähige Position oder einen falschen Verteilerschlüssel enthalten.
Fristen, die für beide Seiten gelten
- Zwölf Monate für den Vermieter: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
- Zwölf Monate für den Mieter: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang erhoben werden.
- Guthaben verjährt nicht sofort: Ein ausgewiesenes Guthaben bleibt auch dann bestehen, wenn Sie die übrigen Positionen noch prüfen.
Heizkosten folgen eigenen Regeln
Für Heizung und Warmwasser gilt nicht die freie Vereinbarung, sondern die Heizkostenverordnung: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten müssen nach tatsächlichem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohnfläche. Deshalb sinkt Ihre Heizkostenabrechnung beim Sparen nie im gleichen Verhältnis wie der abgelesene Verbrauch. Seit 2023 wird zusätzlich der CO₂-Preis zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – wie viel davon bei wem hängen bleibt, berechnet der CO₂-Kosten-Rechner.
In dieser Reihenfolge prüfen
- Ist die Abrechnung fristgerecht zugegangen, und stimmt der Abrechnungszeitraum?
- Sind Ihre tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen korrekt übernommen?
- Enthält die Abrechnung Positionen, die nicht umlagefähig sind?
- Passt der Verteilerschlüssel zum Mietvertrag – Wohnfläche, Personen oder Verbrauch?
- Sind Verbrauchswerte plausibel gegenüber dem Vorjahr?
- Verlangen Sie bei Zweifeln Einsicht in die Originalbelege.
Wie Sie bei einem konkreten Verdacht vorgehen, welche Formulierung ein Widerspruch braucht und was bei einer Nachzahlung unter Vorbehalt gilt, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen. Zahlt der Vermieter ein Guthaben verspätet aus, lässt sich der Zinsanspruch mit dem Verzugszinsen-Rechner beziffern.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Nebenkostenabrechnung?
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Bei einem Abrechnungsjahr bis zum 31. Dezember läuft die Frist also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Danach kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat.
Wie hoch dürfen die Nebenkosten pro Quadratmeter sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Ein Quadratmeterwert ist nur ein Anhaltspunkt: Umlagefähig ist, was tatsächlich angefallen ist, in der Betriebskostenverordnung aufgeführt und im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein hoher Wert kann auch an hohem Verbrauch oder teuren Dienstleistungen liegen, ein niedriger Wert macht eine fehlerhafte Abrechnung nicht korrekt.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?
Nicht umlagefähig sind insbesondere Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungskosten und Kosten für Leerstand. Nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung sind diese Positionen ausdrücklich ausgenommen, auch wenn sie in der Abrechnung auftauchen.
Bis wann kann ich der Abrechnung widersprechen?
Einwendungen müssen dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine Nachzahlung sollten Sie fristgerecht, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen, solange die Prüfung noch läuft.
Wie viel der Heizkosten wird nach Verbrauch abgerechnet?
Nach § 7 der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig verteilt werden. Der Rest wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt. Deshalb sinkt die Rechnung beim Sparen nie im gleichen Verhältnis wie der Verbrauch.
Rechtsgrundlagen und Stand: § 556 BGB, § 556a BGB, Betriebskostenverordnung und § 7 Heizkostenverordnung. Geprüft am 3. September 2026. Der Rechner ist eine Rechenhilfe und ersetzt keine rechtliche Prüfung der konkreten Abrechnung.